Luật sư giỏi | Luật sư uy tín | văn phòng luật sư

 0908 292 604

Chào mừng bạn đến với website LUẬT BÌNH TÂN

Nghề luật sư được xã hội nhìn nhận là một trong những nghề cao quý nhưng cũng có không ít khó khăn, thử thách và cả những nguy hiểm cho người hành nghề.   Nghề luật sư được coi là cao quý vì “hoạt động nghề nghiệp của luật sư góp phần bảo vệ công lý, các quyền tự do, dân chủ của công dân, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, phát triển kinh tế-xã hội, xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh” (Điều 3-Luật Luật sư).   Nghề này cũng gặp không ít khó khăn, thử thách và nguy hiểm vì đây đó vẫn còn những hành vi “cản trở hoạt động hành nghề của luật sư”.

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐẠI TẠI UBND PHƯỜNG, XÃ

23-11-2016 - .Lượt xem 1748
Việc tranh chấp đất đai xảy ra khi phân chia tài sản, di sản thừa kế hay phân chia tài sản khi ly hôn. Một trong những thủ tục pháp lý đầu tiên được áp dụng là hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp phường, xã.

I.Cơ sở pháp lý
1. Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ vào Điều 202 Luật Đất đai năm 2013
2. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
3. Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao Hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ hai “Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự
II. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp phường, xã
1. Các vụ việc được hòa giải tại UBND cấp phường, xã
- Theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai (năm 2003) nay là Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn đối với tranh chấp có QSDĐ mà người đó đã có GCN QSDĐ hoặc chưa có GCN QSDĐ.
- Theo khoản 3, Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, đối với tranh chấp đất đai liên quan đến QSDĐ sau đây thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên pháp luật vẫn khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải tại Tổ hòa giải, đó là các trường hợp:
+ Tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ (các giao dịch chuyển nhượng, cầm cố, cho thuê, chuyển đổi…)
+ Tranh chấp về thừa kế QSDĐ
+ Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ
Tóm lại:
- Chỉ tranh chấp đất đai của ai là người có QSDĐ mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, còn các trường hợp tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp.
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Tổ hòa giải).
2. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai
Thẩm quyền hòa giải
Luật Đất Đai không bắt buộc phải hòa giải tại ấp trước khi tiến hành thụ lý đơn để hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã, mặt khác tại Điều 17 của Luật hòa giải ở cơ sở, các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải, yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.
+ Thẩm quyền hòa giải là nơi có đất tranh chấp.
Ví dụ: Vợ chồng ông A ở phường, xã Định An huyện Gò Quao tỉnh Kiên Giang tranh chấp đất với vợ chồng ông B ở xã Định Hòa huyện Gò Quao tỉnh Kiên Giang. Đất tranh chấp lại ở xã Long Thạnh huyện Giồng Riềng tỉnh Kiên Giang, thì thẩm quyền hòa giải là xã Long Thạnh của huyện Giồng Riềng tỉnh Kiên Giang.
+ Về đơn: phải xác định đầy đủ tư cách nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Ví dụ: ông A cho rằng ông B đã chiếm đất của mình, nếu ông A muốn yêu cầu UBND xã hòa giải thì ông A và vợ ông A là đồng nguyên đơn, ông B và vợ ông B là đồng bị đơn.
Lưu ý: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đất đai đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Như vậy, trong trường hợp một trong các bên cố tình vắng mặt, UBND cấp xã phải lưu lại biên nhận hoặc giấy tờ thể hiện đã tống đạt giấy mời hòa giải 2 lần, kèm theo là 2 lần lập biên bản về việc không tổ chức hòa giải được (hay hòa giải không thành), có chữ ký của nguyên đơn với lý do bị đơn cố tình vắng mặt không có lý do chính đáng.
Hiện nay, kết quả hòa giải thành không có chế tài bắt buộc thực hiện nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, khoản 4 Điều 88 NĐ 43 quy định: Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai:
- Cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải xem xét nội dung đơn và trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn tranh chấp, phải thông báo cho các bên tranh chấp biết; đồng thời xác định ngày, giờ mời các bên tranh chấp đến để tiến hành hòa giải. Giấy mời phải được cơ quan tổ chức hòa giải gửi trước ít nhất 03 ngày cho các bên tham gia buổi hòa giải.
- Thu thập thông tin: trong quá trình chuẩn bị hòa giải, cán bộ thụ lý hồ sơ hòa giải phải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp (ghi biên bản lấy lời khai), thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; đồng thời thẩm tra, xác minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
-Về biên bản (được quy định tại khoản 2 Điều 88 – NĐ 43): Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung:
+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai
+ Thành phần tham dự hòa giải
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Lưu ý biên bản gồm từ 2 tờ trở lên phải đóng giáp lai.
Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý biên bản ghi cụ thể hoặc tương đối về diện tích đất tranh chấp, thửa đất tranh chấp, vị trí thửa đất tranh chấp, địa chỉ thửa đất tranh chấp.
Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp đất đai có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
3. Thành phần tham gia hòa giải
Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không ban hành quyết định giải quyết các tranh chấp về QSDĐ, nhưng có trách nhiệm tổ chức hòa giải
Thành phần tham gia hòa giải bao gồm:
Thứ nhất là Hội đồng, bao gồm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; Trưởng thôn, ấp… đối với khu vực nông thôn
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó
- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn
Tùy từng đối tượng tranh chấp và nội dung tranh chấp đất đai, có thể mời thêm các thành phần như: Chủ tịch Hội Nông dân, Chủ tịch Hội Liên hiệp Phụ nữ, Chủ tịch Hội Cựu chiến binh, Bí thư Đoàn Thanh niên…
Thứ hai là: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
- Về nguyên đơn, bị đơn:
+ Nếu đất xác định là cấp cho cá nhân (ông, bà) tạm xác định là của chung vợ chồng thì phải mời hết các hai vợ chồng tham dự
+ Nếu đất xác định là cấp cho hộ gia đình (đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận QSDĐ) thì phải mời hết tất cả thành viên của hộ gia đình sử dụng đất (từ đủ 15 tuổi trở lên) tham dự
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ việc là người khi hòa giải vụ tranh chấp đất đai có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ.
Ví dụ: Ông A đứng tên trong Giấy chứng nhận QSDĐ và nhà ở. Ông A không trực tiếp làm ruộng mà giao cho con làm, trong gia đình còn có các thành viên khác nữa. Khi phát sinh vụ việc tranh chấp QSDĐ giữa ông A và ông B hàng xóm thì xác định con ông A – người trực tiếp đang sử dụng đất là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, các thành viên (đã trưởng thành) trong gia đình ông A là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Khi tổ chức hòa giải phải mời cả những người này.
Trường hợp ủy quyền hòa giải:
Trường hợp không tham dự được, thì sau khi đã gửi đơn yêu cầu hòa giải, những người không có điều kiện trực tiếp tham dự hòa giải có thể ủy quyền cho người khác (vợ hoặc chồng hoặc con, anh chị em) tham dự hòa giải tranh chấp đất đai. Việc ủy quyền này phải bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
4. Nguyên tắc hòa giải
- Khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Hội đồng hòa giải nhằm hạn chế khiếu nại phát sinh từ cơ sở
- Việc hòa giải phải tranh chấp đất đai phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đạo đức xã hội và phong tục, tập quán tốt đẹp của nhân dân; tôn trọng sự tự nguyện của các bên; khách quan, công minh, có lý, có tình; tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của người khác, không xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng; kịp thời chủ động, kiên trì nhằm ngăn chặn vi phạm pháp luật, hạn chế những hậu quả xấu khác có thể xảy ra
5. Thời hạn hòa giải
Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
6. Những trường hợp cần chú ý
Trong thời gian qua, rất nhiều vụ việc hòa giải kéo dài, hòa giải có sai sót do vi phạm các quy định mà Tòa án phải trả về để xã hòa giải lại nên đã gây rất nhiều phiền phức cho đối tượng, đó là:
-Thành phần tham dự hòa giải tranh chấp đất đai không đầy đủ như: Vắng mặt đại diện UBND, UBMT tổ quốc; nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tham dự không đầy đủ, như: Chỉ có chồng dự mà không có vợ dự, trong khi đó lại không có giấy ủy quyền; tranh chấp thừa kế QSDĐ các thành viên trong hàng thừa kế tham gia không đầy đủ
- Thành phần tham dự không đúng như: Đất do cha mẹ đứng tên, con đi thay
- Hòa giải sai đối tượng tranh chấp: Tranh chấp thửa đất này, trong biên bản thể hiện hòa giải thửa đất khác


Bài viết liên quan

Tin tức pháp luật

Hỗ trợ trực tuyến

Hotline0908 292 604
  Mr. Quynh
0908 292 604

Văn bản pháp luật

  • MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH NĂM 2014
  • Văn bản pháp luật
  • Nội dung cơ bản của Luật Thương mại 2005
  • Những nội dung cơ bản của Bộ luật Dân sự 2015
  • Nội dung mới của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
  • Bộ luật Lao động 2012
  • Nội dung đổi mới của Luật Đất đai 2013

Sơ đồ đường đi

 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BÌNH TÂN
Trụ sở: 840/31/1 Hương lộ 2, P. Bình Trị Đông A,  Quận Bình Tân, Tp. HCM
Văn phòng giao dịch: 464 A Minh Phụng, phường 9, quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh
 
Trưởng văn phòng: Luật sư Nguyễn Văn Quynh
Điện thoại: 0908. 292. 604 
Emai: quynhsaigontre@gmail.com
Website: http://luatbinhtan.com